Khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định giá đất bồi thường tại một thời điểm cụ thể đóng vai trò quan trọng vô cùng. Như vậy, hãy cùng tìm hiểu cách thức thời điểm này được xác định và áp dụng trong quá trình tính toán giá đất bồi thường.
>>> Xem thêm: Sổ đỏ là gì? Đọc thông tin trên sổ đỏ cần lưu ý những thông tin này để tránh nhầm lẫn với sổ hồng
1. Khi Nhà nước thu hồi đất để xác định giá đất bồi thường xảy ra tại thời điểm nào?
Luật Đất đai 2013, trong Khoản 12 của Điều 3, giải thích rằng việc bồi thường đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi.
Nói rõ hơn, theo Khoản 2 của Điều 74 của Luật Đất đai:
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
...
Theo quy định nêu trên, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
Trong trường hợp không có đất để cung cấp làm bồi thường, thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền, với giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất do ai nộp?
Điều 114 của Luật Đất đai 2013 đặc thù rằng việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, và phải áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Do đó, pháp luật quy định rằng thời điểm xác định giá đất bồi thường là khi quyết định thu hồi đất được ban hành.
Tuy nhiên, thực tế thường khó có thể xác định chính xác thời điểm này, bởi vì Điều 67 của Luật Đất đai 2013 quy định về quy trình thu hồi đất yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải đưa ra thông báo thu hồi đất, với một thời gian tối thiểu là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.
Do đó, từ khi có thông báo thu hồi đất cho đến khi quyết định thu hồi đất được ban hành, có một khoảng thời gian tương đối dài.
2. Phương pháp tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 4 của Điều 114 trong Luật Đất đai 2013, cùng với khoản 5 của Điều 4 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 của Điều 3 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng cách áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Công thức tính giá đất như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
>>> Xem thêm: Quy định về công chứng di chúc cần lưu ý những gì? Thủ tục công chứng di chúc để lại đất cho người thân con cái tiến hành thế nào?
Trong đó:
+ Giá đất trong bảng giá đất được xác định và ban hành bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố, và áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.
+ Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, tuy nhiên, quyết định này sẽ được thực hiện tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hoặc giai đoạn cụ thể, như trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
3. Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Liên quan đến vấn đề này, khoản 1 của Điều 75 trong Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, đối với cá nhân hoặc hộ gia đình, như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
>>> Xem thêm: Phí công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng uỷ quyền được tính như thế nào cho dễ hiểu đơn giản nhất
Vì vậy, để được bồi thường đất, cá nhân hoặc hộ gia đình cần thỏa mãn các điều kiện sau đây:
+ Đất không được sử dụng theo hình thức thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
+ Có sẵn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay cả khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được cấp.
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề "Thời điểm nào xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi?". Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
>>> Xem thêm: Sổ đỏ là gì? Đọc thông tin trên sổ đỏ cần lưu ý những thông tin này để tránh nhầm lẫn với sổ hồng
1. Khi Nhà nước thu hồi đất để xác định giá đất bồi thường xảy ra tại thời điểm nào?
Luật Đất đai 2013, trong Khoản 12 của Điều 3, giải thích rằng việc bồi thường đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi.
Nói rõ hơn, theo Khoản 2 của Điều 74 của Luật Đất đai:
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
...
Theo quy định nêu trên, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
Trong trường hợp không có đất để cung cấp làm bồi thường, thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền, với giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất do ai nộp?
Điều 114 của Luật Đất đai 2013 đặc thù rằng việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, và phải áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Do đó, pháp luật quy định rằng thời điểm xác định giá đất bồi thường là khi quyết định thu hồi đất được ban hành.
Tuy nhiên, thực tế thường khó có thể xác định chính xác thời điểm này, bởi vì Điều 67 của Luật Đất đai 2013 quy định về quy trình thu hồi đất yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải đưa ra thông báo thu hồi đất, với một thời gian tối thiểu là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.
Do đó, từ khi có thông báo thu hồi đất cho đến khi quyết định thu hồi đất được ban hành, có một khoảng thời gian tương đối dài.
2. Phương pháp tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 4 của Điều 114 trong Luật Đất đai 2013, cùng với khoản 5 của Điều 4 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 của Điều 3 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng cách áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Công thức tính giá đất như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
>>> Xem thêm: Quy định về công chứng di chúc cần lưu ý những gì? Thủ tục công chứng di chúc để lại đất cho người thân con cái tiến hành thế nào?
Trong đó:
+ Giá đất trong bảng giá đất được xác định và ban hành bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố, và áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.
+ Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, tuy nhiên, quyết định này sẽ được thực hiện tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hoặc giai đoạn cụ thể, như trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
3. Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Liên quan đến vấn đề này, khoản 1 của Điều 75 trong Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, đối với cá nhân hoặc hộ gia đình, như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
>>> Xem thêm: Phí công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng uỷ quyền được tính như thế nào cho dễ hiểu đơn giản nhất
Vì vậy, để được bồi thường đất, cá nhân hoặc hộ gia đình cần thỏa mãn các điều kiện sau đây:
+ Đất không được sử dụng theo hình thức thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
+ Có sẵn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay cả khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được cấp.
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề "Thời điểm nào xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi?". Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: [email protected]
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: [email protected]